事案の内容

　Aさんの自宅は道路にでるために、隣の敷地をまたながければならない形状になっていました。これまではお隣さんであるBさんが親戚だったために、なんの問題もなく隣の土地を利用させてもらっていましたが、このたびBさんが土地を手放すことになりました。Aさんとしては、これから新しく土地を購入した人が、これまでどおり敷地を使わせてくれるのかどうか心配になり、相談にお越しになりました。

 

事案の解決

　Aさんの土地のように、「他の土地に囲まれて公道に通じない土地」については、「公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる」と定められています（民法第210条1項）。この権利（隣地通行権といいます）は、公道に通じない土地の所有者に当然に認められているものであり、土地を囲んでいる他の土地の所有者が変わったとしても引き続き認められるものです。

隣地の使用については、このほかにも通行地役権（民法280条）という考え方があり、こちらは当事者間で契約によって決めるものです。隣地を使うというところは共通していますが、隣地通行権は、ほかに（現実的に）通行できるところがないので隣地を通路として使わざるを得ないという状況が求められるのに対し、通行地役権はそのような制限はなく、隣地の所有者との間で合意ができればほかに通行できる道があったとしても設定できるというところが大きく異なるところです。ただし、通行地役権は登記をしたり、（舗装されるなど）外形上明らかに道路として利用されていることがわからないと、事情を知らずに隣地を購入した新所有者に対して通行地役権を主張できないことがあり、注意が必要です。

　今回のＡさんの土地は、周りの土地が高低差が大きく、公道にでるためにはＢさんの土地を使うしかないという状況でした。このような場合には隣地通行権が認められますので（民法第210条2項）、Ａさんは隣地通行権を有していることになります。さきほども述べましたように、この隣地通行権は当然に隣地の所有者に主張できるものですので、所有者がＢさんから他の人に変わったとしても、引き続き主張できることになります。今後、周辺の土地状況が変わり、より簡単に公道に出ることができるようなことが起きない限り（造成されるなど）、これまでどおり通路して隣地を利用できることになります。

　ただし、この隣地通行権については「…通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない」（民法第212条）とされておりますので、場合によっては今後新しく土地を購入した人に対し、金銭を支払うことになる可能性はあります。